Pourquoi un enregistrement ?
L'enregistrement d'un bail garantit que le contrat a une date fixe. Les points d’accord sont alors contraignants non seulement pour le locataire et le propriétaire, mais aussi pour les tiers. Le contrat ne peut donc plus être contesté.
Protection des deux parties
Un bail enregistré offre une protection supplémentaire au locataire, par exemple en cas de vente du logement loué. Sans clause d'expulsion spécifique dans le contrat, le nouveau propriétaire ne peut pas expulser le locataire purement et simplement.
En outre, pour les contrats de location de logement, le bail est opposable à l'acquéreur du bien même sans enregistrement, et cet acquéreur doit par conséquent respecter le contrat de location existant. Le vendeur-bailleur a toutefois une obligation d'information envers l'acheteur.
En outre, l'enregistrement a des implications fiscales. Lorsque le bien locatif est partiellement utilisé à d'autres fins, par exemple pour un bureau, le revenu locatif du propriétaire est imposé sur une base fractionnée. Une partie du loyer est alors imposée sur la base du revenu cadastral (RC), et une autre partie en tant que revenu locatif net. Sans enregistrement, la totalité du revenu locatif net est imposée au titre de l'impôt sur le revenu des personnes physiques.
L'enregistrement du bail d'habitation peut également protéger le propriétaire d'une éventuelle rétroactivité de l'impôt sur le revenu des personnes physiques si le locataire utilise le bien en partie pour son activité professionnelle et souhaite déduire des frais. En effet, une telle déduction n'est pas possible s’il s’agit d’un bail enregistré gratuitement.
Formalités et sanctions
Le propriétaire d'un bien immobilier à usage exclusivement résidentiel est tenu d'enregistrer le bail dans les deux mois suivant la signature. Si l'enregistrement est effectué dans les délais, il est gratuit. Si l'enregistrement est effectué tardivement, le propriétaire peut se voir infliger une amende. En outre, dans ce cas, le locataire peut quitter le logement sans préavis ni indemnité, à condition d'en informer le propriétaire.
Les autres baux, tels que les baux commerciaux ou le bail d'un hangar ou d'un entrepôt, sont soumis à une obligation d'enregistrement dans les quatre mois suivant la signature, par le propriétaire ou le locataire. Ces contrats sont soumis à un droit d'enregistrement de 0,2 % du loyer total, augmenté des charges (frais d'entretien, taxe foncière, etc.) supportées par le locataire pendant la durée du contrat, avec un montant minimum de 50 €. Ici aussi, l'enregistrement tardif peut donner lieu à une amende, en principe égale au droit d'enregistrement éludé, et dont les deux parties sont redevables.
Modalités d’enregistrement
Le bail doit être enregistré au bureau de sécurité juridique (l'ancien bureau de l'enregistrement) compétent pour le lieu où se trouve le bien loué. L'enregistrement peut se faire par courrier postal ou en ligne via l'application MyRent.
